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20.06.28
‘6·17 부동산대책’이 전세대란의 뇌관으로 작용하고 있다. ‘실수요자=실거주자’ 라는 새로운 정의는 전세 공급의 씨를 말리면서 안그래도 울고싶은 전세시장의 빰을 세게 후려친 격이다. 서울 아파트 전셋값은 8월 민간택지 분양가 상한제 시행에 따른 ‘로또 청약’ 대기 수요, 강남·서초 재건축단지 1만가구 이주, 내년 입주물량 급감(올해의 절반 수준), 임대차 3법 추진(전월세 신고제·계약갱신청구권, 전월세 상한제), 3기 신도시 청약 대기 수요, 코로나 사태에 따른 매수 관망 수요 등으로 지난해 7월 첫째 주 이후 52주 연속 상승세(한국감정원 집계)가 이어지고 있는 국면이다. 여기에 설상가상으로 재건축 조합원 2년 실거주 요건, 갭투자 규제강화 등 전세난을 가중시키는 ‘6·17 대책’의 후폭풍이 가세하면서 세입자의 비명소리는 더 커질 것으로 보인다.
▶내년 서울 입주물량 ‘반토막’…수도권 건축 인허가도 10년래 가장 적어
전세시장의 미래가 암울한 것은 수급에서도 드러난다. 부동산114 집계에 따르면 내년 서울 입주 예정 물량은 2만1739채로 올해(4만2012가구 예정)의 절반 수준이다. 2010년 이래 가장 적다. 특히 2000가구 이상 대단지 입주는 아예 찾아보기 힘들다. 그나마 서울 강남구 ‘디에이치자이개포’(1996가구)와 강동구 ‘고덕자이’(1824가구)가 내년에 입주 예정인 대단지 아파트로 꼽힌다. 경기도 입주물량 또한 매년 12만~16만가구 수준을 기록했지만 2021년부터 10만가구 아래로 내려갈 것으로 예측된다.
내년 이후의 수급 전망도 밝지 않다. 국토교통부에 따르면 지난 4월 기준 서울 주택 인·허가 물량은 1만8024 가구다. 이 같은 추세가 연말까지 이어진다면 올해 5만4000 가구가 서울에서 인·허가를 받을 것으로 예상된다. 이는 2010년 이후 10년래 가장 적은 수치다. 주택 건설 기간을 감안하면 3~5년여 후 공급(입주물량)은 지금보다 훨씬 부족할 것이라는 추정이 가능하다.
▶민간택지 분양가 상한제 · 3기 신도시 ‘로또청약’ 대기수요도 전세난 부채질
8월 본격 시행되는 민간택지 분양가상한제도 전세가격을 자극하는 또 다른 요인이다. 정부가 고분양가를 억제하면서 서울을 비롯한 수도권에서 분양하는 아파트는 대부분 인근 시세의 절반 수준인 ‘로또 아파트’가 됐다. 청약 가점이 충분한 세입자라면 기존 아파트를 매매하기보다 새 아파트 청약을 노리며 기존 전세 계약을 유지할 가능성이 높다.
3기 신도시 분양을 기다리는 대기수요도 전세난을 가중시키고 있다. 실제로 교산지구가 들어서는 하남시의 경우 최근 두달 새 미사지구와 구도심 등의 아파트 전셋값 호가가 최고 1억원까지 오르고 있다. 지난달 4억8000만원에 거래됐던 ‘미사강변골든센트로’ 전용 84㎡ 호가는 이달 6억원으로 뛰었다. 창릉지구가 들어설 고양시 덕양구 별빛7단지 전용 85㎡도 이달 4억원까지 오르며 한달새 7000만원 가량 호가가 올랐다. 3기 신도시 청약에서 유리한 고지를 선점하기 위해 이주하는 수요가 늘면서 나타난 현상이라는 게 인근 중개업소 설명이다. 청약 1순위 요건을 갖추려면 최소 2년간 해당 지역에 거주해야 한다.
▶‘임대차보호 3법’ 시행 예고…전세난 가중시키는 정부 규제
정부와 여당이 추진 중인 ‘임대차보호 3법’도 벌써부터 전세시장의 불안요인으로 작용하고 있다. 정부가 추진 중인 전월세 신고제는 현재 여당이 발의한 계약갱신청구권 도입을 통한 임대차 기간 연장, 전월세 임대료 증액 상한제를 위한 전 단계로 볼 수 있다.
전문가들은 이 같은 전월세 규제가 부작용을 낳을 수 있다고 우려한다. 단기적으로 제도 시행 전 미리 보증금을 올려 받으려는 수요가 몰리며 전셋값이 급등할 수 있다. 장기적으로도 임대인이 전세보다 월세를 선호해 전세 매물이 감소할 가능성이 크다. 정부가 임대소득세 등 부동산 세제를 강화하는 추세여서 월세 비중을 높여 세금을 충당하려는 집주인이 늘어나는 추세다.
이재국 금융연수원 겸임교수는 “임대차 3법이 적용되면 세입자가 4년을 살 수 있지만 전셋값이 2년마다 오르는 것”이라며 “집주인이 전세 대신 월세, 반전세로 전환해 전세 구하기가 한층 어려워질 것”이라고 설명했다.
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각종 규제로 철저한 실거주장 진입 -> 실거주자 아니면 집을 아예 못사게 원천봉쇄 -> 전세 내놓을 집이 없어짐 -> 살고있는 세입자도 쫓겨날판
공급물량 역대급 감소 -> 가구수는 2040년까지 순증인데 집이없음 -> 서울은 대폭발하고 경기도 외곽까지 차곡차곡 집값, 전세값 모두 상승 중
그외에도 임대차 보호법 등 집주인들을 족치는 법안들이 속속 발의 예정이라 전세는 더더욱 씨가 마를예정.
그럼 전세살지말고 집을 사면 되잖아 -> 규제로 인해 대출 다막혀있어서 못삼
